賃貸 or 購入?どっちが得なのか調べてみた

      2018/09/23

最近、不動産の購入を検討しています。

今は賃貸マンションに住んでいるんですが、今の家賃で10年間住んだら・・・1000万円を余裕で超えます。うーん。物凄い額だ。

これならマンションを買ったほうが・・・と思うでしょ?ちょっと調べてみた。

私の場合は売却すること前提に考えているので、わかりやすく20年間分譲マンションに住み続けた場合で計算します。

住むのにかかるお金を考える

賃貸の場合の必要経費

・家賃
・更新料(2年毎)

シンプルです。
見落としがちなのは2年毎の更新料。24分割して、1ヶ月の賃料に加算させる。

例えば家賃を150,000円とした場合

120,000+(120,000/24)=125000

1ヶ月の家賃は125,000円
1年で150万円

20年で3,000万円

購入した場合の必要経費

・物件価格(頭金&ローン借入額)
・管理費
・修繕積立金
・購入時諸経費(登記料や印紙代等)
・仲介手数料(物件価格の3%+6万円)
・ローン金利
・固定資産税
・都市計画税
・売却時仲介手数料
・売却時諸費用

とりあえずこんなものでしょうか。
計算がメチャクチャ複雑です。

3,000万円の物件を買った場合を想定して計算してみます。

頭金を500万円だして、2500万円を35年固定金利1.4%で考えてみます。

頭金 5,000,000円
ローン借入額 25,000,000円
ローン金利(35年固定)20年分 約5,000,000円
管理費(月額) 15,000円
修繕積立金(月額) 10,000円
購入時諸経費 約1,600,000円
仲介手数料 960,000円
固定資産税&都市計画税(年間) 70,000円

頭金&ローン&購入時諸経費合わせて3,756万円
管理費&修繕積立金&固定資産税&都市計画税が20年間で740万円

その他、ローンでお金を借りた場合は団体信用生命保険がついてきます。
死亡時にローンがチャラになる保険ですので、家計収入保険と同じような内容となります。

同じような内容の家計収入保険に20年分入った場合、約90万円となります。

それらを全て計算すると合計4,406万円

結果

賃貸 3,000万円
購入 4,406万円
------------------
差額 1,406万円

さて、賃貸のほうが約1,400万円ほど安い結果となったわけですが、購入の場合はまだ売却金額を入れていません。

計算をすると20年後に約1,460万円で売却できれば、賃貸に住んでいたのと同じくらいの費用となります。
つまり、20年後に1,460万円以上で売却できれば賃貸よりもお得ということになります。

まとめ

単に金額だけで比較すると上記のようになるが、それ以外の要因も絡み合うので単純比較は難しい。

20年後のことなんて誰にもわからないし、20年後に価値が暴落していて損をする可能性もある。災害リスクもあるし、気軽に引っ越しもできません。

メリットとしては老後の出費が少なくてすみますが、老後までに貯蓄すればリスク回避できます。

 

別に買わなくていい気がしますね・・・。

まぁ、私は自分の資産にお金を払いたいので買うと思いますけど。

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